МИНИ-ШЕД

- Площадь участка(ов) (свидетельство о собственности, статус продавца) – от 0,1 до 250 га;

- Указание места расположения на карте (кадастровый план, ссылка(и) на: maps.yandex.ru и т.п.)

- Границы населённых пунктов (статус, названия, численность населения) – до 0,5 км;

- Наличие Предприятий, СНТ, ЛПХ, КФХ и АПК (название и вид продукции) – от 0,5 км;

- Наличие развитой инфраструктуры (д/сад, школа, больница, магазин) – до 3 км;

- Наличие подключения электроэнергии (ВВЛ, Т/П, подключение от 10 кВт) – до 200 м;

- Наличие газопроводов (низкого/высокого давления) – до 200 м;

- Наличие возможности водоснабжения (скважина, водопровод) – до 100 м;

- Наличие водоемов (ручей, река, пруд, озеро) – до 200 м;

- Наличие круглогодичных подъездных путей (сервитут)  – до 200 м;

- Установленная продавцом стоимость земли (ЛПХ, КФХ, СХН и т.п.) – (указывается в рублях).

ВНИМАНИЕ! Указанные расстояния (площади) носят условный характер. Целесообразность приобретения и стоимость земли сельскохозяйственного назначения обосновывается расчётами требуемых капиталовложений на обустройство крестьянских фермерских хозяйств на основе результатов проведения независимой экспертизы, финансируемой ООО «МИНИ-ШЕД». Предоставляется возможность оформления участков на условиях обмена (договора мены).  

Документы с оговариваемым в электронном виде согласием на проведение конфиденциальной или публично озвучиваемой экспертизы, просьба направлять на электронный адрес: mini-shed@ya.ru

Более подробная информация предоставляется по телефонам: +7(903)162-17-86, +7(916)162-17-86.

Независимая оценка земли

Независимая оценка земли, рассматривает в качестве объекта оценки только земельный участок без учета расположения на нем каких-либо возведенных объектов (как незастроенный) и является особым направлением в оценке недвижимости. Это необходимо, чтобы выделить стоимость земли из стоимости возможно расположенных и/или предполагаемом в будущем строительстве объектов недвижимости на участке.

Влияние права на стоимость

Согласно законодательству Российской Федерации все права на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, должны быть зарегистрированы в "Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где описываются и удостоверяются права на участок.

Поэтому любой земельный участок имеет свое наименование разрешенного использования, то есть свое назначение, изменение которого в силу многих ограничений и правил, регулирующих рынок недвижимости - не всегда возможно. По этим причинам оценка земли не может быть проведена в отрыве от анализа правоотношений вокруг данного объекта права.

Оценка отдельных прав

Право собственности определяется рыночной стоимостью, но это не единственный вид прав, который существует на земельном рынке. Юридической формой оборота земельных участков, также является оценка стоимости права аренды земельного участка в соответствии с условиями договора, где величина арендной платы, порядок проведения платежей, разрешенное использование участка, особые условия и возможность выкупа участка - сильно влияют на стоимость необходимой части сделки по переуступке прав аренды. Конечная стоимость права аренды определяется заключенным и вступившим в силу договором аренды земли, являющегося также источником оцениваемого права.

Независимая экспертиза по отдельности производит оценку различных объектов недвижимости:

- рыночную стоимость земельного участка,

- рыночную стоимость права аренды участка,

- рыночную величину ставки арендной платы.

Поэтому, уже изначально нужно точно определить - что требуется оценить, для каких целей и как будет использован результат.

Особенности оценки земли СХН

Рыночная стоимость земли зависит от многих факторов. Для точного установления рыночной стоимости земли используется процедура независимой оценки, где более значимым ценообразующим фактором, является назначение земли и ее разрешенное использование, так как рынки земель различных категорий развиваются по собственным правилам, то соответственно и стоимость земель различных категорий, расположенных рядом может существенно отличаться.

В Российской Федерации все земли разделены на категории:

- земли населенных пунктов,

- земли промышленности,

- земли сельхозназначения,

- земли лесного фонда,

- земли водного фонда.

Оценка земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, связанные, со спецификой использования земли в сельскохозяйственном производстве, где возможности определяются физическими характеристиками (составом почвы, рельефом местности, существующим водным режимом), а ценность земли определяется плодородием почвы и факторами возможного использования (пашня, пастбище и т.п.). Из всех возможных вариантов использования необходимо выбрать только тот, который даст наибольший экономический эффект.

Основание для покупки земли

Для оценки плодородности почвы используется сравнительная оценка показателей плодородия при сходных агрономических и климатических параметрах в условиях одинаковой интенсивности земледелия (бонитировка почв).

Процедура бонитировки почв очень сложна и трудоемка, поэтому при оценке сельскохозяйственных земель эксперты используют уже готовые шкалы бонитировки, которые выделяют главные признаки, влияющие на урожайность (мощность гумусового горизонта, содержание фракций глины в пашне, реакция среды почвенного раствора и т.п.).

После определения плодородности почвы и варианта использования земельного участка, разрабатывается доходная модель сельскохозяйственного производства, где учитываются все расходы по организации сельскохозяйственного процесса и все доходы от продажи выращенной продукции за определенный период времени (неделя, месяц, квартал, год).

Величина положительной разницы между доходами и расходами дисконтируется в текущие показатели и указывает на рыночную стоимость земельного участка. В данном случае к расходам относят затраты на сельскохозяйственную технику, оплату труда (всех без исключения работников, в том числе и собственника участка), проценты за использование капитала и предпринимательская прибыль.

Основание для снижения цены

Наличие на оцениваемом участке полуразрушенного здания, (даже если на него есть свидетельство о регистрации права) так или иначе оказывает влияние на стоимость земли сельхозназначения и зависит от возможности и суммы его восстановления (с целью последующего использования) или требуемых затрат на снос и вывоз строительного мусора. При этом учитывается и оценивается наличие и состояние подведенных коммуникаций, которые идут в качестве взаимозачётов и увеличивают стоимость участка или требуют дополнительных затрат на демонтаж. Тоже самое, относится к расчистке пахотных земель от поросли кустарников с выкорчевыванием деревьев и/или выравнивания ландшафта и засыпке котлованов от несанкционированной деятельности.

В любом из указанных случае, это является основанием для требования соразмерного уменьшения общей суммы, на величину требуемых или необходимых дополнительных затрат. Поэтому определение этой величины является таким важным моментом, как и оценка незастроенных земельных участков  и земли сельхозназначения.

Самостоятельная оценка земли

Представление населения о стоимости земельных участков, формирует повсеместное заблуждение в выборе метода использования обработки ценовой информации, опубликованной в СМИ и сети интернет в виде предложений о продаже похожих по размерам и месту расположения участков, которые в большинстве случаев никоим образом не отражают их реальную рыночную стоимость. Как правило, цена, которая стоит в предложении на продажу, ничего общего с рыночной стоимостью земли сельхозназначения не имеет.

Отличие цены предложения от цены сделки называется уторговыванием, а определение величины поправки на уторговывание, является одним из этапов любой оценки методами сравнительного подхода. Поэтому не удивительно, что цена сделки купли-продажи и первоначальна цена, по которой был выставлен объект на продажу, могут очень существенно отличаться.

Разница зависит от многих причин, но более важной является прогнозируемая динамика рынка. При растущем рынке скидка 5% это уже много, но при отсутствии прогнозов на рост рынка и в случае если падение рынка носит фундаментальный характер, разница между ценами предложений и ценами сделок может исчисляться десятками процентов.

Как правило, в предложениях продавцы не склонны к резкому снижению цен, так как не готовы отказаться от значительной части своих доходов, на которые ранее они рассчитывали. Поэтому при покупке земли сельхозназначения прежде всего нужно руководствоваться здравым смыслом и экономической целесообразностью, а не эмоциями и информацией полученной, из сомнительных источников.

Основа для любой успешной сделки с землей сельхозназначения, это обоснованные расчёты разницы между реальными затратами на обустройство и экономической выгодой от производства сельхоз продукции, а так же юридическая минимизация всевозможных рисков.